以房养老保险将在汉试点 满60岁有房产即可投保

　　将房子抵押给保险公司，定期拿养老金，身故后房产归保险公司……这种“时髦”的以房养老方式，快有望下月推出。

　　昨日，记者获悉，已有保险公司收到保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。《征求意见稿》显示，除北京、上海和广州被纳入试点外，武汉成为纳入试点的二线城市，试点自正式文件发布之日起至2016年3月31日止。

　　记者昨日致电多家保险公司，相关人士表示筹备工作正紧锣密鼓进行中。“征求意见的结果很快就会出来。”一家总部在北京的险企相关人士表示，以房养老保险产品有望4月初面市。

　　市民可以在哪些保险公司买到以房养老保险?由于产品的复杂性，保监会要求申请试点资格的保险公司须满足七个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元;申请试点时，保险公司上一年度末及近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;具备专业的法律人员等。

　　值得注意的是，这类产品的保险犹豫期也有别于以往其他险种的10个自然日，而特设为15个自然日。

　　此外，征求意见稿中还规定，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。即一处房产初次抵押估值不得超过500万元。

　　哪些人可以投保?

　　满60岁且有房屋产权的老人可投保

　　“以房养老”保险，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。根据《征求意见稿》，60岁以上且拥有房屋完全独立产权的老年人可以投保该险种。“以房养老保险实质上就是反按揭，老人将房产抵押给保险公司，保险公司经过房产评估后给出相应保额，然后每月返还给老人，直至老人身故。如果房屋产权是夫妻共有，则会产生联生保单，夫妻双方共同投保，当只有一人健在时，配偶可以领取年金直到去世，但年金金额为原年金的三分之二。”据接近以房养老保险试点项目组的成员介绍，以房养老保险是一系列金融产品的组合，其中涉及到房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。该保险产品的相关细则还未出台，不便透露更多。“估计正式开始试点的时间不会太久，相关的保险产品也会同步推出。”在两会期间，频频针对养老保险提交方案的合众人寿相关负责人透露，2013年底，合众人寿已开始着手进行法律、金融、医疗等相关领域的调研。如今，合众人寿已结合国外经验，确立了以房养老保险的基本模式。

　　以房养老划算吗?

　　70岁老人百万房产每月领5400元

　　以房养老、租房养老及卖房养老，究竟哪种更划算?

　　以武汉目前房价测算，一名70岁男性老人，若房产价值为100万元，平均预期寿命还有14.8年，通过计算房产增值，扣除掉未来的预支付息，考虑平均寿命等因素，一个月可以拿到5400元，“这种反向抵押方式比卖房养老、租房养老更划算，反向抵押不仅每个月能拿到的钱更多，而且可以继续居住，分享房产增值的收益。”一险企总公司精算人士告诉记者。

　　不过，该人士指出，上述金额只是根据原理初步测算得出，实际操作会考虑更多影响因素。

　　记者了解到，根据保监会的要求，保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息，包括但不限于年金领取情况、退保赎回现金价值等。对于参与型客户，还应披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。

　　为何入围首批试点?

　　武汉已有完整的养老服务产品体系

　　武汉为何获得首批试点城市资格?“武汉是中部地区非常有代表性的城市，用来试点是个不错的选择。”曾从事美国私人养老金制度研究的学者董登新表示，中国存量房的数量很大，以房养老应该有市场前景。

　　据合众人寿介绍，目前武汉以房养老的前端销售平台、房产估计、相关金融服务已成熟，而后端的提供养老社区的服务、医疗体系已基本建成。“我们在武汉近郊推出的大型养老社区，目前已入住一百多户。那里养老环境舒适，住户可以享受全天的医疗服务以及情感上的照顾。”“这与武汉市场的成熟度是相关的。”先提出以房养老概念的幸福人寿相关人士表示，虽然以房养老保险尚未推出，但与此相关的配套工作已全面展开。如作为以房养老的衍生品牌、后期配套服务设施——养老社区已在各大险企的扩张版图之中。据了解，除合众人寿外，泰康、平安、新华等保险公司也在加紧圈地建设养老社区。其中，泰康人寿已在武汉选址，准备建养老社区。

　　据悉，目前养老社区入住的价格构成为房屋租金+医疗服务。以合众人寿养老社区为例，一室一厅租金为1500元/月，医疗服务为2000元/月，总价为3500元/月。“养老社区只是以房养老保险的配套服务设施，购买以房养老保险并不意味着非得入住养老社区，老人可以选择入住我们建成的养老社区，将自己的房屋出租，补贴养老金。也可选择不入住。”上述人士表示。

　　房价变动算谁的?

　　可与保险公司分享或独享增值收益

　　房产抵押期间，房价上涨或下跌了，怎么办?

　　据了解，目前试点的保险产品分为参与型和非参与型两类，其区别之处在于房屋增值部分是否与保险公司分享。如分享增值部分，当房价上涨时，保险公司与投保人按合同约定分配增值收益，投保人所享有的增值收益将按月返还;当房价下跌时，投保人继续按约定领取原保费，保险公司将为投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋价值增长将全部归属于投保人;若房价下跌，相关人士表示，具体细则还未出台。“对保险公司而言，非参与型产品的风险较小。”据接近试点项目组人士介绍，“房屋等不动产本身就有价值浮动空间，并非一成不变的上涨。中国房价经历多年上涨后，未来的趋势还真不好说。以房养老保险未来涉及的潜在风险较多，保险公司更愿意操作简便的不分享型。”

　　推广有何难点?

　　传统观念、产权继承或致以房养老成小众

　　以房养老保险已被提议多年，但推广开来仍有很多难点，合众人寿就表示，以房养老有各种难题待破解。“比如人们的传统观点难以转变，房产继承权中途发生变更，甚至房屋如果发生火灾等意外损失，这类保险该谁购买，等等法规细则都有待完善。”

　　听说将房屋抵押给保险公司，然后拿保费养老，家住光谷的姬老太太直摇头：“我有儿子，去养老院养老本身就丢人，更何况要将房屋给保险公司，儿子媳妇肯定觉得自己会背上骂名，脸上无光。”

　　“以房养老是小众保险产品，推广起来会存在难度。”董登新也表示，中国人的传统观念让以房养老保险难以推广。“一般而言，老人除了养老金外，还有来自子女的赡养费，不太依赖以房养老保险。除非没有孩子的老年夫妇。”

　　为此，他建议保险公司可以借鉴欧美等国家推行的“时间银行”。即人们年轻时为社区或养老院里需要帮助的人提供家政服务和情感抚慰，将服务时间存到“时间银行”里，年老时可以享受同等值的家政服务和情感抚慰。“保险公司如果在以房养老保险产品里借鉴操作模式，应该有助于以房养老保险的推广。”