房地产税立法被寄予厚望 但未起到实质作用

       尽管很多学者和诸多的民众对出台房产税寄予厚望，希望通过房产税抑制房产泡沫。可能他们看到这个政策后会失望，因为房产税的力度不大、火力不足，这个税种将注定与民众所期望的降低房价背道而驰。

　　中国社科院公布的2011年《住房绿皮书》显示，全国有35个大中城市的一般地段普通商品住房平均房价泡沫高达29.5%，其中，上海房价泡沫为36.5%，当年，上海的“汤臣一品”更爆出了超过30万元/平方米的房源，“全国贵”地位难撼。

　　傅蔚冈指出，房产税横空出世主要是为了抑制上海市房价持续快速上涨，压制房价泡沫。

　　“但从后结果来看，房产税似乎对房价并未起到实质作用，2011年开始，上海市房价仍旧以4%的增速上涨。”不仅仅是房价，在新建住宅成交量上而言，也未起到实际作用。

　　“即便是置业者涉及到其中，他们也会想办法规避。”上海一开发商指出，在原本涉及就过少的情况下，规划范围内的人还能为规避税费找到出路，“房产税连续两年增幅过缓看起来似乎也在情理之中了。”

　　此外，针对上海而言，现行条例中，主要还是“限购令”的作用较为明显。但许多业内人士认为“限购令”毕竟不是很符合市场经济的行为，长期执行限购令会影响房地产行业的健康发展。因此有人提出应加大房产税的征收力度和范围来延续调控，从而取代限购令。

　　解读

　　不动产登记为房地产税铺路

　　“不动产登记一出，看那些贪官哪里逃。”早在去年，关于不动产统一登记即将推行的消息就引起过热议，多数者认为有助于反腐。日前，有专家透露，《暂行条例》已由国务院签发，定于年内颁布，自2015年3月1日起施行。而不少房地产业内人士则认为，此条例针对所有置业者，“类似于温水煮蛙，让你以为登记不动产是在反腐，或许是为向不动产开征房地产税奠定基础。”傅蔚冈说。

　　有专家指出，房地产税出台有两个前期必要条件，一是不动产信息登记并全国联网，二是不动产评估。不动产信息的统一登记归类整理，有利于相关部门掌握全国不动产的数量、类别、分布及产权状况，可以帮助解决房地产税向存量开征个问题。

　　“先建成一个大数据，然后再来设计如何‘税’。”傅蔚冈分析认为，不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。

　　因此，在房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。

　　不少置业者在为停止房产税扩围欢呼，而开发商却在为停止扩围焦躁不安，“事实上，现有所提到的房地产税的内容，早已经开始实施，比如房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等等，开发商每年都在缴纳。”上海一开发商透露，“可以说开发商的赋税是相当重的，60%的费用都用于纳税了。”

　　开发商的这种说法也得到了傅蔚冈的认可，他认为从形式上而言，由地方政府出台房产税实施细则有违《立法法》，属于地方立法违法。虽然上海、重庆两地的细则都号称获得了来自国务院常务会议的授权;而且国务院常务会议规定征收房产税也是基于《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定。但问题是，按照我国现行的法律制度，国务院并无制定房产税的权力。“至少现在看来，房地产税立法是一种进步。”傅蔚冈笑称。

　　但停止扩围后，工作重心转移到行业中来，就意味着，开发商所缴纳的税费可能较以前更严苛，赋税可能更大。

　　“直接的影响就是我们的税负增加了。”上海一开发商说，开发商也不傻，后还是会直接转化到置业者身上。

　　傅蔚冈指出，将房产税扩大到房地产税，后的结果就是扩大纳税人范围，让更多的人到这个纳税范畴里面来。

　　后的结果是扩大纳税人范围

　　展望

　　将房地产税提升到立法程序中，同时意味着，房地产税将以一种更加强势的态度回归，并且将更多的纳税人纳入到该体系中来。2011年，上海市房产税税收达到了73亿元，仅从税收数据而言，房产税在上海并无水土不服之象。但接下来两年的停滞不前，更是用实际数字来说明，征收制度本身所存在的应用漏洞。

　　“暂停扩围并不等于要终止收房产税。”上海一开发商透露，将房地产税立法，是为了“税”更多人。在停止扩围的消息发出之后，开发商比普通置业者看得似乎更透彻些。

——傅蔚冈
 

　　上海房产税规避案例

　　置业顾问一般会将价格做低到标准价格以下，但又不会低太多，“以防在房屋备案的时候查出来。”上述开发商透露，一般情况下会做到3万元，这户家庭一年需缴纳120×30000×70%×0.4%=10080元的房产税，比原价税费少五成。

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